8月31日，中国恒大（HK.3333）发布2020年度中期业绩。数据显示，上半年实现销售额3488亿，同比增长24%，销售回款3120亿，同比大增67%，回款率接近90%。营业收入2666亿，核心净利润193亿，现金余额2046亿。
今年3月，许家印提出，恒大全面实施“高增长、控规模、降负债”发展战略。在“高增长”方面，今年2月恒大率先实施“网上卖房”的颠覆性营销革命，打造线上与线下相结合的闭环模式。恒大总裁夏海钧在发布会上表示，公司下半年可售货量超8100亿，只需实现56%去化率，全年销售即可达到8000亿。
在“控规模”方面，夏海钧认为，恒大会利用现有的庞大低成本优质土储，上半年严控拿地，住宅土地储备下降至2.4亿平方米，一二线城市占比达66%，近3万亿货值足以满足未来3-4年发展需要。
夏海钧在业绩会上说，恒大自2016年开始布局大湾区至今，已成为大湾区土储最丰富的房企之一。其中，恒大在大湾区的大部分项目是旧改项目，符合增量转向存量发展的要求。
“集团未来利润的爆发点集中在大湾区。”
据悉，截至2020年上半年，恒大拥有旧改项目104个，其中深圳55个，大湾区12个（ 除深圳以外 ），太原11个，石家庄4个，昆明3个，贵阳3个，郑州2个。
在“降负债”方面，得益于销售高增长带来的强劲回款，以及实现土地储备负增长，与3月底启动新战略相比，仅一个季度恒大有息负债便大幅下降400亿。
夏海钧介绍，下半年，恒大将坚定不移实施“高增长、控规模、降负债”战略，以最大决心、最大力度降负债：一要继续加大销售及销售回款，下半年力争回款3800亿；二要严控土地储备规模，实现土储负增长；三要逐步分拆优质资产上市，旗下恒大物业已成功引入中信、农银、光大控股、红杉资本、云锋基金、腾讯、周大福等顶级战略投资者入股235亿港元，将进一步增加净资产，推动负债率进一步下降。
物业管理是当前资本市场最热的板块之一，恒大分拆物业上市的计划，很自然地成为当日发布会的焦点。
夏海钧称，目前恒大物业合约面积超5亿平方米，在管面积超2.5亿平方米，服务600万业主；2019年营业收入73亿元，净利润9.2亿元。夏海钧还表示，恒大物业未来三年将保持高速增长。
事实上，由于物业股具备轻资产结构、现金流充足等优势，近年来一直备受资本市场的热捧。仅今年上半年，就有约21家房企分拆物业管理业务赴港递交招股书，几乎所有成功上市的物业公司均获得超百倍的超额认购。而截至本月27日，在港上市物业管理公司业绩表现普遍较好，疫情下营收、归母净利润增长50%以上成为常态。
“三道红线”盛传之下，房企下半年如何走？
对于房地产行业而言，2020年是不平静的，甚至是曲折的。
近日，网传监管部门出台“345新规”，旨在控制房企有息负债规模。“345新规”对房企按“红-橙-黄-绿”四档管理，并设置了“三道红线”，具体为剔除预收款后的资产负债率大于 70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍。以有息负债规模为融资管理操作目标，分档设定为有息负债规模增速阈值，每降低一档，上限增加5%。
具体来看，如果“三线”均超出阈值为“红色档”，有息负债规模不得增加；“二线”超出阈值为“橙色档”，有息负债规模年增速不得超过5%；“一线”超出阈值为“黄色档”，有息负债规模年增速不得超过10%；“三线”均未超出阈值为“绿色档”，有息负债规模年增速不得超过15%。
“三道红线”的消息，与房企2020年中期业绩的发布几乎同步，业绩会上各大房企的高管也不得不面对投资者关于“三道红线”的问题并给予详细的解答。
在谈及“三道红线”监管融资政策的相关问题时，夏海钧表示，恒大坚决支持房地产调控的相关政策，向国家监管部门提出的各项指标、要求靠拢，将一如既往地成为房地产调控模范生。
夏海钧称，近年来，国家坚决执行“房住不炒”政策，出台了一系列稳地价、稳房价、稳预期的政策，对房地产行业的稳健发展起到了至关重要的作用。恒大作为业内龙头，多年始终坚持贯彻落实“三稳”等调控政策。
碧桂园执行总裁莫斌表示，“我们从2018年开始，其实也在降负债，跟国家的政策比较一致。我们在稳健和发展之间会做比较好的平衡，所以未来融资管理对我们来说还是相对比较友好的。”
万科集团董事、总裁兼首席执行官祝九胜称，“从媒体报道来看，监管机构主要还是从规范房地产整个行业和防范金融风险角度出发的。重点房企的资金监测和融资管理规则，我们会认真地去研究，尽快适应。目前公司的财务和资金状况一直非常稳健，净负债率保持在27%的低位，手持现金为一年到期债项倍数的两倍和两倍以上，公司已经连续11年保持经营性现金流为正。哪怕今年，受到了疫情和市场变化带来的挑战，上半年也实现了226亿的正现金流。长期来看，我们对自己有信心。”
海通证券研究报告显示，根据wind数据，统计了全市场有 2019 年报数据的房地产发债企业，共224家。如果以剔除预收款后的资产负债率大于 70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍这三项作为风险衡量指标，结果发现，224家企业中有51家均超过这三项预警线，45家超过了其中的两项，60家超过了其中的一项，68家三项指标均没有超过。
如果按照网传的“345新规”，海通证券认为，上述近半企业会受到影响，224家企业中有至少109家在2019年的带息债务增速要高出标准，未来需要降低债务增速。
在融资结构方面，短期债务占比过高表明房企短期债务压力偏大，债券占比较高则意味着房企较为以来债券融资渠道，监管部门可以通过窗口指导或控制债券审批进度对房企在债券市场融资进行调控，对此类房企影响较大。
从短期债务占比和债券占比两个指标来看，短债占比超过45%的共有4家，分别为泰禾集团（57%）；荣盛发展（52%）；绿城中国（48%）以及中国恒大（47%），且均较2018年有所增加。
债券融资超过30%的房企有8家，龙光地产、金地集团、新城控股、滨江集团、首开股份、远洋集团、首创置业和华宇集团，其中龙光地产债券融资占比最高，为48.16%。
国金证券分析师认为，今年疫情期间，地产融资端政策并未明显放松，在楼市快速升温之后，银保监会要求银行监控资金的流向，尤其是深圳、上海需要强化资金监管，严禁资金违规流入房地产市场。近期媒体报道监管部门出台新规控制房地产企业有息债务增长，房企发债融资继续收紧，监管文件延续了疫情前房企融资严监管的政策导向，对房企有息负债、杠杆率做出了进一步的限制，后续房企难以通过举借债务扩大经营规模，并且部分债务的偿还也需要依靠销售回款，此举直接影响到房企外部现金流及经营决策，促使房企加快现金回款，降低杠杆，对高负债率房企以及依赖债券融资的房企来说影响较大，对头部稳健房企的偿债能力影响则相对有限。