2月3日，在A股各大地产股经历一场“黑色星期一”之时，在港上市的物业股却涨得火红。市场对物业股的这股热情，还在持续催动着房企分拆物业公司赴港上市。
在2019年7月份递交的上市申请失效后，日前，北京鸿坤瑞邦物业管理有限公司（下称“鸿坤物业”）的母公司烨星集团控股有限公司（下称“烨星集团”）更新了其在港交所的招股申请书。其中，鸿坤物业为运营主体。
据披露，在2016年-2018年及2019年前8个月里，鸿坤物业分别实现收益分别为1.17亿元、1.92亿元、2.51亿元和1.75亿元。
与大多数物管公司相似，鸿坤物业也有“依赖症”。上述报告期内，其从鸿坤集团开发的物业获得大部分收益，分别约为1.17亿元、1.91亿元、2.47亿元、1.73亿元，在总收益中占比达100%、99.7%、98.1%、98.6%。
不过，过度的依赖也意味着鸿坤物业的发展现阶段将在较大程度上受限于鸿坤集团。
事实上，早在2017年末，鸿坤集团为“2023年实现千亿”的目标招徕了原龙湖副总裁袁春。可惜的是，这位身肩鸿坤“千亿梦”的明星经理人任职不足两年便中道离职。
难解的“依赖症”
鸿坤物业主要包括三类服务，即物业管理服务、物业开发商相关服务和增值服务。其中，其中，物业管理服务业务是其收益的主要来源。
2016年-2018年间，鸿坤物业的收益分别约为1.17亿元、1.92亿元、2.51亿元，来自物业管理服务的收益则占比分别为63.3%、59.1%、67.4%；截至2019年8月31日，这一比例上升至69.9%。
与不少物业公司相似，2004年开展业务以来，鸿坤物业一直主要为鸿坤集团开发的物业提供物业管理服务。
2016年-2019年8月底，鸿坤集团开发及由鸿坤物业管理的物业应占总收益建筑面积分别约为290万平方米、370万平方米、450万平方米、480万平方米，分别占总收益建筑面积的100%、100%、99.1%、99.1%。
由此，鸿坤物业的物业管理服务收益也主要来自鸿坤集团方面，分别约为7380万元、1.13亿元、1.66亿元、1.21亿元，在物业管理服务总收益中占比分别为100%、100%、98.4%、98.5%。同期，在鸿坤物业收益中占比3成左右的物业开发商相关服务业务，来自鸿坤集团方面的收益占比也分别高达100%、98.9%、97%、98.7%。
对鸿坤集团的依赖，也直接造成了鸿坤物业业务布局的集中。2016年-2019年前8个月，位于京津冀地区物业产生的收益分别占其总收益的94.5%、91.2%、87.6%、88.9%。
除了地域局限性，对鸿坤集团的依赖对鸿坤物业的毛利率也造成了直接的影响。
报告期内，在物业管理服务业务上，来自鸿坤集团的业务毛利率基本上保持在40%左右的高水平，而来自第三方物业开发商的毛利率则为个位数，截至2019年8月底，这一数字为5.8%，同比还下滑了0.3个百分点。
鸿坤物业解释称，这是由于其与鸿坤集团业务关系更长、在管物业整体规模更大，可实现规模经济，物业管理服务成本较低，而“就我们管理由第三方物业开发商开发的物业当中的首个物业管理服务项目（即锦界煤矿单身公寓）而言，我们产生较高的每平方米每月物业管理服务成本”。
诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱指出，集团部分的业务免去前期合作沟通成本，效率较高，而开拓第三方物业还需更多的前期合作成本。“短期因为拓展物业的成本增加，盈利降低，但长期看，过渡依赖母公司不是物业发展的长久之计，要想长远发展，还需摆脱母公司的大树。”王小嫱向记者表示。
财经评论员严跃进进一步指出，若外部项目盈利空间不大，则会形成拖累，“所以后续还是要对内部的物业项目和外部收购的项目进行一个平衡。”
90后“二代”接棒
诚如鸿坤物业在招股书中所称，对集团的依赖是现阶段物管行业颇为常见的现象。不过，较为不常见的则是掌门人是不满30年的“地产二代”。
据招股书披露，2018年12月，在新三板挂牌不足半年的鸿坤物业摘牌，由此展开一系列重组，为赴港上市做准备。
重组完成后，烨星集团由盛达丰持有79.26%的股权，后者为伟赋全资持有。赵伟豪、其母吴虹、其父赵彬则分别持有伟赋98.62%、1%、0.38%的股权。其中，赵伟豪、吴虹及赵彬为一致行动人。其中，赵彬为鸿坤集团创始人。
由此，根据上市规则，盛达丰、伟赋、赵伟豪、吴虹及赵彬均为烨星集团的控股股东。
其中，时年26岁的赵伟豪实际上掌握着鸿坤物业未来的发展发向。他现担任烨星集团的执行董事，负责整体发展及作出主要业务决策。
据早前鸿坤物业登陆新三板时披露的招股书称，赵家三人曾达成约定，“如三人不能达成一致，赵彬、吴虹将以赵伟豪意见为准”。
事实上，赵彬不只是将鸿坤物业交给了赵伟豪，2017年11月，在一系列资产腾挪之后，赵伟豪已经成为了鸿坤集团的实际控制人。
2017年12月，赵彬还从龙湖地产找来了袁春，担任集团地产板块的掌舵者，助力完成鸿坤集团提出的“千亿梦”，即旗下鸿坤资本、鸿坤产业、鸿坤文旅、鸿坤地产4个板块要在五年内分别完成千亿的目标。同时，袁春也担任了鸿坤物业的董事长。
彼时，大学毕业一年的赵伟豪在鸿坤物业任董事；此前他已任鸿坤地产上海片区总经理、总裁助理。
不过，加入鸿坤未满一年，袁春离职的消息便传出。直到2019年6月，袁春先是去职鸿坤物业董事长。很快，同年10月，袁春离开鸿坤，担任弘阳地产联席总裁的消息便得到确认。
明星经理人袁春离开后，千亿目标的实现就落在了赵伟豪的身上。但据中指院的数据，2017年鸿坤地产的销售额为261亿元，2018年为278亿元，2019年则为298.3亿元。
十分依赖集团的鸿坤物业，其发展现阶段很大程度上便受限于鸿坤地产的规模。
王小嫱向记者指出，目前房企行业普遍面临资金压力，突如其来的疫情更是给房企雪上加霜，随着一季度的销售趋缓，上半年房企更是面临更大的资金压力，尤其是中小房企，资金压力更大。因此，在市场环境严峻下，本身距离千亿目标就很远的鸿坤地产并不容易。
