证券时报记者 张淑贤
继深圳和北京后，上海也对住房租赁市场出手了！
2月4日，上海市住建委等十部门联合发布《关于进一步整顿规范本市住房租赁市场秩序的实施意见》（简称《实施意见》），建立住房租赁企业资金风险预警机制，坚决遏制“高进低出”和“长收短付”行为，同时严控租金贷业务，禁止增量、压降存量。
“上海住房租赁市场政策的核心在于给租赁市场去‘金融’属性，是贯彻‘房住不炒’的另一种表现形式。”同策研究院研究总监宋红卫接受证券时报记者采访时表示，”租赁市场较为分散，监管较难，多部门联合出台此政策意义重大，有很强的执行性，这为上海房地产市场平稳健康发展奠定基础。“
宋红卫进一步分析称，上海多部门联合出台租赁市场的相关政策，说明对于租赁市场的风险关注度到了一定高度。近年来，我国房地产市场调控主要集中与商品住宅交易相关领域，政策的目标是针对投资、投机的需求，”随着政策向租赁市场倾斜后，资本开始涌入租赁市场，因此，近两年部分住房租赁企业发展迅速，并且带有明显的"金融投资属性"，"长收短付""租金贷"等一些列金融产品进入市场，因此也带来较大的风险，部分长租公寓资金链断裂就是带有明显"金融属性"且过度扩张造成的。"
推行房源核验码制度 完善住房租赁网签备案
《实施意见》加强住房租赁市场主体管理、加强房源信息发布管理、加强住房租赁合同网签备案管理、加强住房租赁交易服务管理、加强住房租赁交易资金监管、加强租赁房屋安全管理、加强住房租赁公共服务平台建设、严厉打击住房租赁市场乱象和加强住房租赁管理制度保障等9方面，进一步维护住房租赁市场秩序。
根据《实施意见》，住房租赁企业依法办理市场主体登记和开业报告或备案手续，从业人员实名挂牌服务，接受社会监督；推行房源核验码制度，未取得房源核验码不得发布房源信息；优化完善住房租赁合同网签备案制度，不断提升网签备案便利化程度，扩大覆盖面。
证券时报记者了解到，早在2018年7月1日起，上海即全面实施住房租赁合同网签备案制度。不过，在实际操作中，由于住房租赁网签需要缴纳税费，依然存在住房租赁合同不进行备案的情况。
而《实施意见》此次则要求房地产经纪机构等，在发布房源信息前，应通过上海住房租赁公共服务平台进行房源信息核验，取得房源核验码。而住房租赁经营机构将与出租人签订租赁合同信息推送至上海住房租赁公共服务平台备案后，方可申请房源信息核验。
开立资金监管账户 建立住房租赁企业资金预警机制
针对之前多地发生的长租公寓暴雷事件，《实施意见》还加强住房租赁交易资金监管，要求住房租赁经营机构应在上海注册的商业银行，开立全市唯一的资金监管账户，由监管银行对企业租金押金的收付实施监管。
根据《实施意见》，住房租赁经营机构向所收储房源的出租人支付租金和押金，应当通过监管账户支付。承租方支付租金周期在3个月以上的，租金应当按月划转至住房租赁经营机构。
“探索建立住房租赁机构资金风险预警机制。”《实施意见》指出，强化风险提示，坚决遏制“高进低出”和“长收短付”行为，“房地产经纪机构不得赚取住房出租差价，住房租赁经营机构不得强迫或以租金优惠等名义诱导承租人一次性支付超过3个月的长周期租金。”
住房租赁经营机构禁止新增租金贷业务 存量压降
“此次政策最大的亮点之一是对‘租金贷’进行了管控。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，“对于各类长租公寓企业来说，后续租金贷业务确实需要规范，进而防范租赁市场金融风险的扩大。”
《实施意见》要求严控租金贷款业务，禁止增量、压降存量。未开展个人“租金贷”业务的住房租赁经营机构，原则上不得新增该项业务。已开展个人“租金贷”业务的住房租赁经营机构，应于2021年一季度前向上海市房屋管理部门报备贷款规模压降计划，确保2022年底前贷款金额调整到占企业租金收入比例15%以下。
严跃进表示，上海此次对“租金贷”明显持打压态度，“后续住房租赁经营机构，要想参与租金贷业务，应该说空间不大，这也是长租公寓融资方面所需要关注的内容；存量‘租金贷/租金’的比重不能超过15%，实际上也是租赁市场首个压缩租金贷占比的信贷政策，有助于规范此类业务。”
证券时报记者注意到，禁止新增”租金贷“业务针对的是住房租赁经营机构，金融机构仍可以开展”租金贷“业务，不过住房租赁合同需要经过网签备案，同时对于新发生的“租金贷”业务，金融机构经与住房租赁经营机构、承租人协商一致，应当直接放款至监管账户。
《实施意见》还坚持整治“快见效”和规范“见长效”相结合，严厉打击市场乱象，着眼构建住房租赁矛盾化解的多元共治格局，完善投诉举报处置、管理与执法联动机制，查处曝光一批典型案件，形成有效震慑；加强住房租赁经营主体信用评价管理，推动行业自律，引导市场形成“优胜劣汰”机制等。
