消息人士称，为了缓解目前正在进行破产程序的不完整房地产项目中的购房者，政府周三批准了一项法令，以改变《破产法》和《破产法》，据此可以赋予购房者金融债权人地位。 。
这意味着购房者现在将获得与银行和机构债权人同等的待遇，并将在从破产或资不抵债的房地产公司追回欠款时得到优先处理。
内阁会议结束后，法务大臣拉维·香卡·普拉萨德（Ravi Shankar Prasad）向记者作了简报。他说：“我不能透露任何信息，因为这是一项新立法，除非要加强内阁批准。”
关当被问及内阁是否按照小组的建议对购房者采取了一些纾缓措施时，普拉萨德说：“有一种宪法规定。除非获得总统批准，否则不得发布任何条例。”
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购房者称，IBC的变化迈出了重要的一步
尽管购房者称赞此举是“重要一步”，并表示将确保他们在债权人委员会席位上坐下来，并使他们能够共同推动房地产公司的解决程序，但破产专家表示，这可能会有其自身的挑战，因为每个金融债权人（在这种情况下为购房者）可能希望以不同的方式投票。在这种情况下，一位代表将必须获得数百人的意愿，这既具有挑战性又耗时。
“这是朝着承认在房地产项目融资中做出同等贡献的购房者权利迈出的重要一步。此前，只有金融机构被认为是金融债权人，赋予他们根据CIRP（企业破产解决程序）决定公司未来的唯一权力，而完全无视购房者的权利，而购房者与金融机构一样，有时会出资更多。该法令将规定这一异常权利。这将为购房者提供一个在债权人委员会中的席位，并共同推动房地产公司的解决程序。”德里律师兼Jaypee购房者Abhishek Dubey说。
变化是预期的还是追溯的？
当被问及这些变化是前瞻性还是追溯性时，法律专家说，即使它们是前瞻性的，也没有关系，因为目前大多数房地产公司都在进行破产程序。
“这是一个十亿美元的问题。它很可能必须是前瞻性的。如果尚未成立COC，则必须在以后的某个日期召开会议。它不能与CIRP的开始日期联系在一起，它必须是宣布购买者为金融债权人的日期。”一位破产专家说。
合伙人Tri-legal的Ramakant Rai表示，即使在委员会的报告中，他们也采取了买主仍然是金融债权人的立场，但为明确起见，正在引入一项修正案，并补充说，这一举动还将减轻对最高法院作为家庭的压力买方可能在破产程序中拥有更大的发言权，并有能力在破产程序本身中保护自己的权利。他们将能够参加COC会议并拥有投票权，并能够推动COC的决策。现在可以避免公司被迫清算的情况。此外，购房者也可能有权坚持将延迟补偿之类的内容纳入解决方案。直到现在，他们都坐在COC外面。
最后，该修正案将确保购房者在破产解决程序中得到公平的对待并保护他们的需求。
购房者将如何在COC中代表？
在参加COC会议时，可能需要解决专业人士向NCLT提出申请，以任命破产专业人士担任金融债权人（在这种情况下是购房者）的外部代表。必须由授权代表根据这些金融债权人的指示进行协商，并在COC会议中进行相应投票。
这可能会带来挑战，特别是如果有10,000多人。破产专业人士必须会见所有这些人，并从他们那里获得有关如何投票以及每个人都希望以不同方式投票的指示。破产专家说，这将变成一个漫长的过程–既挑战又费时。
“一家公司只能拥有一个COC。每个购房者将是一个金融债权人，每个人将由一个或10名破产专业人士或什至15名破产专业人士代表，这取决于公司的规模。如果有5000个购房者，法院可以指定10个IP，也可以指定城市或项目的IP。这必须根据法律进行解释。”国际声誉破产律师Sumant Batra说。
克雷代欢迎IBC的变化
房地产开发商的机构Credai欢迎这一举动。“这是保护购房者钱的好举动。RERA在持续关注中保护买家的资金。现在，即使在破产的情况下，买方的投资也受到保护。这将使在建物业的购房者充满信心。但是，要使机构和银行信贷继续流向房地产领域，该系统必须保持银行抵押贷款优于其他任何债权的优势，否则银行可能会在向该部门贷款方面犹豫不决。” CREDAI NCR总裁Pankaj Bajaj说。
根据法律委员会的建议进行的更改
这些更改基于公司事务部秘书Injeti Srinivas主持的高级法律委员会的建议。该委员会于3月份提交了报告“破产法委员会的报告”。
这个由14名成员组成的小组建议，由于房地产项目融资的独特性以及最高法院在正在进行的案件中对购房者的对待，应将购房者视为金融债权人。
购房者应被视为金融债权人，这将使他们能够公平地参与破产解决程序，并成为债权人委员会的一部分。此外，高级别小组在报告中向政府建议，根据《破产与破产法》（IBC）提出的解决计划必须符合《 2016年房地产（法规与发展）法》的规定。
小组在报告中说：“归类为金融债权人将使购房者能够公平地参与《守则》规定的破产解决程序，”该建议一旦实施，将为因不完整而面临困难的购房者提供缓解。房地产项目。
破产法委员会的报告得出结论，目前“金融债务”的定义足以包括房地产项目下购房者/配发人的筹集资金，因此，根据《守则》，它们应被视为金融债权人。 。
“委员会注意到，根据《守则》，在建公寓的购房者（购房者）作为债权人的地位引起了极大的困惑。委员会在报告中指出，多种判断将它们归类为既不属于“金融”债权人也不属于“经营性”债权人的定义。
“在一个特殊情况下，由于合同中有保证回报计划，他们被归类为'金融债权人'，其中有一项安排，其中约定公寓的卖方将向房屋支付'有保证回报'购买者直到拥有财产为止。据认为，这种交易具有贷款性质，在《守则》中构成“金融债务”。
“ Anil Mahindroo＆Anr诉地球有机物基础设施案也做出了类似的判决。但是必须注意的是，这些判断是考虑到购房者与卖方之间的合同条款而作出的，并且是针对事实的。IBBI还说，IBBI针对“金融或运营债权人以外的债权人”发布了索赔表，这表明购房者既不是金融债权人也不是运营债权人。
该报告指出，未将购房者包括在“金融”或“运营”债权人的定义中可能引起担忧，因为它首先剥夺了他们发起公司破产解决程序（CIRP）的权利。第二，获得债权人委员会（CoC）的权利，第三，获得至少在解决方案下获得清算价值的保证。
该报告说：“最近的案件，例如Chitra Sharma诉印度联合会和Bikram Chatterji诉印度联合会，已经证明了Hon'ble最高法院在维护购房者根据《守则》享有的权利方面的立场，因为他们目前处于不利地位，”说了。
报告还指出，委员会还同意，购房者合同项下的募集资金数额可观，这有助于将来为资产建设融资。
在审查了购房者与建筑商之间的各种财务条款以及购房者向建筑商支付的款项的使用方式之后，委员会注意到，该协议是由购房者为将建筑物交付到将来建造。报告指出，付款是与未来资产有关的，合同通常为期四到五年或更长时间。
因此，委员会审议了所筹集的资金用作房地产项目的融资手段，因此实际上是筹集资金的工具，并且，在项目失败时，将根据货币的时间价值偿还货币，注意。
专家小组还说，《守则》规定，所有拟议的解决方案都不得违反任何现行法律规定，因此，必须遵守《 2016年房地产（法规和发展）法》（RERA）的规定，并守则规定的解决方案应符合上述法律。
专家组还建议对《守则》进行一系列其他修改，这些修改于2016年12月生效。该委员会由公司事务部组成，其任务是确定并提出解决《守则》实施过程中所面临问题的方法。
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