中国基金报记者 叶秋
公募REITS业务征求意见稿一出，激活了各大机构的热情，均不愿意放弃这一万亿级市场。
基金君从公开信息了解到，目前已有不少基金公司开始了REITS人才招聘战，有些机构甚至给出百万年薪的橄榄枝，显示出求才若渴。从这些招聘信息看，更多是希望招聘成熟人才，有成功案例经验，有些打出10年以上工作经验且能负责公募基金REITS团队搭建等。
每一次新业务都会引起行业内一轮人才争夺战，此前基金子公司、海外业务、量化业务等都是如此，这一波公募REITS业务大概率也将上演。
百万年薪挖人
公募REITs即将起航，基金公司积极备战。中国基金报记者采访发现，不仅传统头部公司，一些中小型基金公司也跃跃欲试，整合内部资源倾力投入，而挖人是第一步的。
基金君从猎聘网发现，已经有一些猎头公司发布了公募基金REITS业务部门的招人信息。其中一家国有基金公司在招聘“REITS部门总经理/资产证券化总经理”一职，开出了7-10万的月薪，这样年薪基本上要过百万。而从具体职位描述是，负责公募基金reits团队搭建，以及负责资产证券化业务开拓、产品设计、募集等；具体要求是名校硕士、具备10年以上工作经验、有资产证券化经验、有成功案例。
猎聘网上还显示了两家基金公司也在招REITS人才。其中一家公募基金公司招聘REITS资产证券化业务岗，也给出了“20-40K*18薪”的薪酬。
具体信息来看，这家公司岗位职责写的比较清晰，主要是负责承做资产证券化项目，包括起草项目方案，与律师、评级公司、会计师等中介/服务机构及交易所、基金业协会进行沟通与反馈，公司内核上会及反馈，制作资产证券化产品相关法律文件，以及负责承揽或协助资产证券化项目承揽、销售资源的拓展、完成项目的路演及承销工作、跟踪了解资产证券化业务的相关法律法规、监管动向及同业业务开展情况等。
要求是具有3年以上证券、基金子公司、律师、会计师、评级公司、信托工作经验，作为主要承做人，操作过资产证券化或者结构化融资项目者优先等。
此外，深创投也在猎聘网上发布了投资部高级经理（REITS方向）、投资部副总裁（REITS方向）等招聘信息。
实际上，据基金君了解，目前不少基金公司都在研究公募REITS业务，尤其是大中型基金公司都不会放松对这一业务的挖掘，也都有招募人才的意图。未来可能招聘或者挖角信息会更多。
跃跃欲试筹备项目
对于公募REITs业务，不仅传统头部公司，一些中小型基金公司也跃跃欲试，整合内部资源倾力投入，具有大型券商背景或股东方在基础设施建设上有优势的公司更为积极。
博时基金表示有意布局公募REITs产品，正在抓紧研究，但人员、团队、机构设置等方面对整个行业来说都是难题，还需要一步步摸索。
德邦基金总经理、中国基金业协会资产证券化业务专家顾问、公募REITs工作小组组长陈星德表示，德邦基金在2019年就设立了以ABS、类REITs业务等另类投资为特色的专户业务部。根据此次《征求意见稿》的要求，公司将继续优化组织架构，提高团队整体效能；同时加强与股东的协同合作，组建业内一流团队，实现稳扎稳打的发展。
中金基金相关负责人士表示，与母公司中金公司各部门一道很早就已启动了公募REITs的研究和准备工作，形成了联合工作模式。
华南一家基金公司人士透露，公司控股股东为全球最大建筑工程承包商之一，业务范围涵盖几乎所有基本建设领域，具备独特的管理和技术优势。公司将积极与股东方交流合作，推进公募基建REITs产品落地。
金鹰基金产品研发部表示，公司第二股东越秀金控在REITs业务上具有优势，金鹰基金势必会在此类产品上积极布局，充分发挥股东优势，打造管理运营能力，提高核心竞争力。
缺少专业人才、考验项目管理能力
过去几年，公募基金资产证券化（ABS）产品的投资比重逐年提升。不过，从外部投资方到自己发行运营REITs产品，对基金公司而言仍是不小的挑战。尤其是人才等方面都有缺失。
一位基金公司市场部人士表示，《指引》征求意见稿提到基金公司需要设置独立的基础设施基金投资管理部门，配备不少于3名具有5年以上相关投资管理经验的负责人员。可以说，基金公司目前没有相关人才储备，业务的前期投入相对较大，必须要增加相关人员配置。
“《指引》征求意见稿要求基金公司需要履行基础设施项目运营管理职责，而具备这方面经验的公司非常少。”上述法务人士表示，此前公募投资ABS不需要负责底层的投资运作，基础设施资产支持证券的项目管理并不是公募传统业务，可能需要调用股东或子公司的人才团队。”
博时资本表示，公募基金积累了丰富的投资管理ABS产品的经验，但管理基础设施REITs是一个全新的领域，还需要增强自身能力建设，专注中长期发展战略。
金鹰基金产品研发部表示，REITs对公募基金的运营、管理和维护职能都提出了新的挑战。公募REITs主要投资单一底层资产，本质上是一级市场投行项目，与现有主投二级市场的公募业务存在本质区别。发展公募REITs业务，不是新设立一条产品线，而是建设一种新的资管生态。
优质项目少
此外，优质项目比较少，也是制约公募REITS业务的一个难题。
海富通固定收益投资副总监陈轶平表示，在当前利率下行通道中，底层优质资产较少，REITs产品的收益率可能没有大家想象的那么高。当然，公募REITs的重点在于基础设施领域，像高铁等资产还是值得期待的。
上述华南大型公募投研部总监认为,公募REITs收益问题非常关键。基础设施项目的特点是资金投入的集中性与产生现金收益的分散性，基础设施依赖于政府融资，周期长、利润空间小。如果投资一些缺乏成长性的成熟基础设施项目，微薄的收入无法带给投资者满意的回报。例如近几年很多PPP项目并不赚钱，没有现金流。另外，市政工程价格也受到管制。即使一些现金奶牛项目适合做RE－ITs，但未必有做REITs的动力。而且，REITs发行的中间环节成本很高，与IPO等融资方式比较不一定有优势。
金鹰基金产品研发部也坦言，目前优质底层资产稀缺，项目层面资产挖掘难度较高。公募REITs能否发展起来最终取决于底层项目的收益率，基础设施项目投资收益率普遍较低，需要税收优惠、超长期资金匹配等政策配套。而且，具有成熟运营模式、能产生持续稳定收益和现金流、发起人和运营企业信用稳健的优质基础设施项目，有多种融资方式可选择，未必采用交易结构复杂的公募REITs。
“新基建”或更适合做REITs资产
中国基金报记者从采访中了解，各大公司目前聚焦点是REITs基础资产，新基建、租赁住房等属于比较合适的项目。
陈星德表示，REITs的基础资产要求有长期稳定的现金流，满足投资者长期持有的预期收益，以及能够进行市场化运作，无法律瑕疵等条件。基于上述考虑，“新基建”主题下的通信网络基础设施、大交通基础设施、能源供应基础设施、物流仓储基础设施、数据中心基础设施等均是比较适合的资产，政府相关部门也对项目的条件和相关程序做出了安排。
“遴选适合发行公募REITs的基础资产主要遵循三大原则：一是为较好地匹配投资人的权益投资风险溢价要求，基础资产需具备较高收益率；二是基础资产须具备长期、稳定的现金流；三是要市场化运作，且权益无瑕疵、可转移和法律隔离。”鹏华基金表示，根据这些原则，5G基站、城际高速铁路和城际轨道交通、新能源汽车停车场/充电桩、大数据中心、产业园区、工业物流园区等项目非常适合，基本覆盖大类基础设施。
华南一家大型公募投研部总监表示，参照美国市场经验，将信号塔、石油管线等作为底层资产的非常多，但中国很多基础设施市场化程度不是很高，在借鉴国外经验时需要加以区分。“租赁住房是比较好的基础资产。政策上比较支持，土地方面也已经开始实践，市场经营机构也逐步走向成熟，能保证现金流的稳定和增长。”
前海联合基金也认为，REITs业务价值最终取决于其成长性带来的收益，有稳定成长前景的资产更适合做REITs，比如仓储物流、数据中心等信息基础设施。
此外，博时资本表示，项目现金流具有稳定性和成长性的资产是比较适合的优质资产。本次试点相较海外市场包含较广义的基础设施概念，仓储物流、产业园区和数据中心在过往的不动产投资中都有不错的表现。未来，在基础设施成功试点的基础上，商业不动产领域是否能进入到公募REITs中让人拭目以待。
