疫情之下，愈发考验龙头房企的韧性。
8月31日，中国恒大（03333，HK）发布2020年上半年业绩，实现营业收入2666亿，同比增长17.5%；实现净利润148亿元，同比下降46%。不过，就环比而言，恒大今年上半年净利润较去年下半年增长约1.3倍。
在销售方面，今年2月恒大率先实施“网上销售”，打造线上线下相结合的闭环模式。上半年，恒大实现销售3488亿元（其中八成，即约2800亿由网上销售带来），同比增长24%。销售回款3120亿元，同比大增67%，回款率89.4%，各项数据均创历史新高。
近期住建部和央行在京召开重点房企座谈会，制定房地产企业资金监测和融资管理规则即“三道红线”，引起行业关注。
对此，恒大总裁夏海钧表示，坚决支持监管部门制定的政策，严格向各项监管指标靠拢，恒大在降负债方面，得益于销售回款和土地储备的“一增一减”，截至6月底，恒大的有息负债较3月底减少约400亿元，预计全年降低1000亿元左右负债。
同时，对恒大物业板块金碧物业进行分拆上市，金碧物业合约面积5亿平方米，前期估值750亿港元，引入包括中信、腾讯等战略投资者235亿港元占比28%，物业上市预计降低恒大负债率19个百分点。
销售创新高、净利下滑
8月31日，中国恒大半年报显示，实现营业收入2666亿，核心净利润193亿，现金余额2046亿，均位居行业前列。
当天，恒大举行2020年中期业绩发布会，该司董事局副主席、总裁夏海钧、执行董事兼首席财务官潘大荣、执行董事赖立新出席会议。
在行业销售下滑之下，恒大的销售逆市大幅增长。今年2月恒大率先实施“网上销售”的颠覆性营销革命，打造线上与线下相结合的闭环模式，推动销售大幅增长。上半年，恒大实现销售3488亿，同比增长24%，销售回款3120亿，同比大增67%，回款率89.4%，各项数据均创历史新高。
对于销售业绩逆市大增的原因，夏海钧表示，近年来，国家坚决执行“房住不炒”政策，出台了一系列稳地价、稳房价、稳预期的政策，对房地产行业的稳健发展起到了至关重要的作用。
“房住不炒”要义即专注刚需群体，恒大坚持民生地产战略、始终定位刚需，120平米以下住房占比80%，140平米以下住房占比高达97%，自住比例高达85%。
同时， 恒大多年来坚持不捂盘惜售、不哄抬房价。2018年、2019年、2020年上半年，恒大销售均价分别为10515元/平米、10281元/平米、9029元/平米，售价保持稳定，严格贯彻了“稳房价”、“稳预期”的政策要求。
据夏海钧介绍，按照国际经验，房价收入比在6倍左右比较合理。2019年我国城镇居民家庭收入13.1万元，按8000元/平计算，一套100平米的恒大房子总价为80万，房价收入比仅为6.1倍。按照首付三成、贷款30年计算，月供仅需2900元左右，满足了老百姓的住房需求。
此外，在“稳地价”方面，恒大坚持不拿地王，2018年、2019年、2020年上半年，恒大平均楼面地价均保持在2000元/平米左右，为行业最低之一。
值得一提的是，在今年疫情之下，2月1日至13日由于全国售楼部关闭，恒大立即启用了“恒房通”网上售楼系统进行网络销售，上半年约3500亿元销售中80%——即约2800亿，是网上销售带来的。
因此，这意味着，一方面通过“网上销售”打开渠道；另一方面，销售的房子大多数为刚需住房，在疫情之下实现了销售金额的历史新高。
夏海钧表示，恒大下半年可售货量超8100亿，只需实现56%去化率，全年销售即可达到8000亿元的销售目标。
值得一提的是，恒大上半年核心净利润193亿元，同比下降约37%，净利润147亿元，同比下降约46%。
对于下降原因，恒大解释，系上半年利润下降主要是由于受新冠状病毒疫情爆发影响，恒大进行全国促销活动实施销售价格优惠及同期营销费用上升，期间外汇汇率波动引起的外汇亏损，以及附属公司对新能源汽车的投入引起的合并报表亏损所导致。
不过，净利润环比却大增。恒大公告称，尽管上半年净利润预期同比下降，但与2019年下半年相比出现增长，其中核心净利润较去年下半年增长约86%，净利润较去年下半年增长约1.3倍。
恒大首席财务官潘大年表示，下半年将进一步提升产品附加值，加大销售和回款，加大控制管理费用和销售费用，降低负债总额和减少融资成本，对全年实现600亿元利润目标有信心。
配合调控：加快资金回笼与分拆物业降负债
近期，住房城乡建设部、央行在北京召开重点房地产企业座谈会，明确了重点房地产企业资金监测和融资管理规则，即业界俗称的“三道红线”。
这“三条红线”包括：房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；房企的净负债率不得大于100%；房企的“现金短债比”小于1。
“三条红线”意味着融资紧箍咒突然收紧，这对于此前通过“高杠杆”实现快速发展的房企而言，压力不不言而喻。
对于融资收紧对恒大的影响，夏海钧表示，“这几年国家在房地产调控方面起到了非常好的效果，楼价、地价和预期都稳定下来了，恒大集团坚决拥护房地产调控政策，严格向监管指标靠拢。”
夏海钧表示，下半年恒大将继续以最大决心和力度降低负债：
一方面，加大销售和销售回款，今年内部销售目标是8000亿元。
另一方面，严格控制土地储备规模，力争平均每年减少3000万平方米，“土地储备每年负增长，可以节约一定资金。”
此外，除了传统的加快销售和回款，分拆权益资产也有能够起到降负债作用，例如备受市场关注的房地产物业板块。
据夏海钧介绍，目前恒大旗下金碧物业合约面积超5亿平方米，在管面积超2.5亿平方米，服务600万业主；2019年营业收入73亿元，净利润9.2亿元。夏海钧还表示，恒大物业未来三年将保持高速增长。
夏海钧透露，目前金碧物业前期估值750亿港元，已经成功引入中信、红杉资本、阿里云峰基金和腾讯等顶级战略投资者入股235亿港元，占比约28%，合约面积超过5亿平方米。
“希望金碧物业上市能尽快完成，力争今年完成上市，也要看监管部门的审核。因为物业上市，据测算，恒大负债率能够降低约19个百分比，”夏海钧表示。
“今年3月底，公司提出了降负债的目标，经过一个季度，与3月底启动新战略相比，有息负债降了400亿元，预计全年降低有息负债1000亿元左右负债。”夏海钧表示。
此外，疫情可谓重塑了房地产行业，对于疫情后房地产市场的变化，夏海钧作出了自己的判断：
第一，房地行业龙头房企业绩将稳步上扬，大部分中小房企面临困难，房地产行业集中度提升，这主要是疫情改变了百姓购房意愿，疫情之下百姓意识到一套房产带来的安全感更重要，刺激购房需求，同时，担心小房地产企业烂尾，进一步选择大房地产商。
第二，房地产增量市场已经达到天花板，存量市场是未来，城市更新是未来房地产商的必争之地。
第三，房地产商会更关注科技建筑，绿色地产，智慧社区，以此提升产品竞争力。
第四个变化是养老领域。过去老少三代同堂，恒大追求的是老少三代同区以养生谷为代表。
最后是租赁住房会越来越被老百姓接受，租赁是未来发展方向。
