在证监会8月份发布试行指引后，9月4日晚间，上交所、深交所双双发布公募REITs业务相关配套文件的公开征求意见稿，预计正式产品推出也不远了。万亿公募REITs(即不动产投资信托基金)大潮越来越近，我们来看看公募基金2015年发行的REITs产品收益如何?
万亿基础设施REITs
呼之欲出
中国证监会于8月7日发布《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》，《指引》明确公募REITs采取“公募基金+基础设施资产支持证券”的产品结构，80%以上基金资产投资于基础设施资产支持证券。
根据指引，公募REITs通过资产支持证券和项目公司等特殊目的载体取得基础设施项目完全所有权或经营权利；基金管理人主动运营管理基础设施项目以获取稳定现金流，并将90%以上合并后基金年度可供分配金额分配给投资者。
9月4日晚间，上交所、深交所双双发布公募REITs业务相关配套文件的公开征求意见稿，用以规范交易所基础设施基金份额发售、上市、交易、收购、信息披露、退市等行为。
近日，中国REITs论坛2020年会召开，上交所总经理蔡建春表示，上交所将会同各方加快推进基础设施领域公募REITs试点平稳落地，在前期上交所已在研究探索REITs产品的过程中积累了丰富的实践经验，为公募REITs试点打下了坚实的基础。
有机构预测，参考REITs发源地美国市场规模及GDP规模占比推算，中国公募REITs市场规模可达到6万亿人民币，这一业务将给公募行业开创新天地。
首只REITs运作5年
年化收益5.87%
在此次《指引》推出公募基础设施领域REITs之前，已有基金公司此前推出过国内首只公募REITs，即2015年7月6日成立的鹏华前海万科REITs，该产品以深圳前海地区商业地产为基础资产，面向公众募集并在深交所挂牌交易。
据招募说明书，鹏华前海万科REITs封闭期为10年，期满后转为上市开放式基金。基金的投资组合比例为：本基金投资于确定的、单一的目标公司股权（万科前海企业公馆）的比例不超过基金资产的50%，投资于固定收益类资产、权益类资产等的比例不低于基金资产的50%。
鹏华前海万科REITs通过增资方式持有目标公司股权至2023年7月24日，获取自2015年1月1日起至2023年7月24日期间，前海企业公馆项目100%的实际或应当取得的除物业管理费收入之外的营业收入。
除了获得万科前海企业公馆项目收益，股权方面则是逐步退出。招募书显示，应分别在2015年12月31日前、2018年12月31日前、2021年12月31日前和2023年10月31日前向深圳万科或深圳万科指定的关联方转让14%、18%、17.5%和0.5%的标公司股权，直至全部股权退出。
业绩方面，鹏华前海万科REITs从2015年7月成立至今，复权单位净值为1.3508元，年化收益率为5.87%。截至今年二季度末，前海企业公馆项目所在的其他资产科目占基金净值比例已经降至24.17%，而该基金主要的投资以债券投资为主，占净值比达到135.78%，股票投资占比9.61%。从收益类看，这只基金与纯债基金类似。据记者了解，未来公募REITs的产品架构将有可能在此基础上进行改进。
