以囤地多著称的合生创展，目前并不缺土地储备。若谋求重回C位，其当务之急或在于破题大盘开发及囤地去化，以加速资产周转。合生创展何以争夺地王、逆势拿地？刚刚接班的“地产二代”朱桔榕，策略有待观察。
久未出招的“华南虎”合生创展（00754.HK），近来突然在京发力。
2020年5月19日下午，合生创展以42亿元、65.4亿元分别拿下北京市丰台区南苑乡分钟寺村L-39地块、L-41地块。在这场仅有三宗地块入市的土地竞拍中，合生创展独下两子，付出土地价款107.4亿元，楼面价分别达到7.61万元/平方米、7.39万元/平方米。
而在10天前，合生创展才亮相北京土拍市场，力压融创中国（01918.HK）、中海地产、保利地产（600048）等一众地产巨头，最终经过57轮厮杀，以溢价率26.5%、总价72.2亿元，成功拿下北京市丰台区南苑乡分钟寺村L-24、L-26地块的R2二类居住用地，楼面价达到6.7万/平方米，刷新北京南城楼面价单价新纪录。
10天内豪掷180亿元拿地，让粤系老牌房企合生创展重回公众视线C位。主角不是朱孟依，而是其女儿朱桔榕。
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逆势拿地：10天投出去一年的营业收入
合生创展10天斥资180亿元拿地，出手不可谓不猛。
180亿元是什么概念？
Wind数据显示，合生创展2019年的营业收入为186.01亿元。这意味着，合生创展10天时间投出去的资金，相当于其去年一整年的营业收入。
克而瑞销售排行榜显示，合生创展2019年的销售规模仅为 204.4亿元。而在整个房地产行业，销售规模超过180亿元的房企达到109家。
土地竞拍的现场画面也相当激烈。先是56轮竞价，合生创展以42亿元竞得分钟寺L-39地块，溢价率42.08%，楼面价76168元/平方米，溢价率及楼面价均创下北京市场年内新高。而后，又经过82轮的激烈角逐，合生创展以65.4亿元竞得分钟寺L-41地块，溢价率37.86%，楼面价73912元/平方米。上述现场细节可见，合生创展颇有志在必得的意思。
事实上，土地市场是行业风向标。自2018年的房地产宏观调控，尤其是2019年下半年国家“房住不炒”的定调之后，房企扩张较之早前普遍谨慎了许多。土地拍卖市场，与数年前房企“有地必抢、地王频现”的热闹不同，已是另一番冷清景象。
大型房企，如富力地产，于2019年下半年“原则上暂停拿地”；而融创中国董事长孙宏斌更是直言“拿地方面，融创2019年下半年基本没有指标，除非是特别好的地，拿地基本是停止的”。尤其进入2020年以来，受新冠肺炎疫情的影响，多数房企的拿地策略更为保守。克而瑞数据显示，截至4月21日，2020年重点监测城市流拍率升至21.8%，较2019年增加了5.8个百分点。仅仅3月1日至4月19日的50天时间，克而瑞重点监测的城市就有79宗地流拍，日均有超过1宗地流拍。2020年3月13日，万科公开宣称“会谨慎拿地”。不少虽没有明确表态的房企，都或多或少都缩减了拿地的规模。
一线城市的房企，拿地的难度日渐加大，越来越多房企不再在公开市场拿地，而是通过并购以控制风险、增加现金储备。大型房企中，通过股权收购方式拿地的典型有世茂房地产（00183.HK）、融创中国、万科A（000002）。以世茂房地产为例，2019年，其相继并购泰禾集团（000732）、粤泰股份（600393）、万通地产（600246）、明发集团（00846.HK）等公司旗下的多个项目，并以资产包大手笔收购了福晟集团（00627.HK）。据统计，该公司2019年新增货值5000亿元，其中收购并购比例达到67%。
沉寂多年之后，合生创展突然阔绰出手，这让市场颇感意外。投资者不禁要问，其逆势激进拿地，究竟是在下一盘什么样的棋？
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激进拿地：“华南虎”重启扩张
Wind数据显示，合生创展2019年营业收入同比增长超40%，净利润同比增长近85%，销售净利润率也达到近5年的新高。多项财务指标表明，其经营绩效改善明显。
从资产负债率指标看，合生创展也在持续发力，加杠杆扩张规模，重启扩张的战略。
时至今日，合生创展仍然执着于多囤地的风格，过去数年的土储规模保持在2000万平方米以上。2019年报数据显示，合生创展土地储备达3111万平方米，位居行业TOP50榜的第26位。从土储结构来看，合生创展在国内一线城市的土储面积达到1745万平方米，其中住宅面积达到1094万平方米。
北京曾是合生创展北上扩张的首站。早在2003年，合生创展在北京大望路开发的珠江帝景以纯欧式建筑大盘，一战成名。时隔多年，合生创展在北京重金投掷180亿元拿地，似有宣告扩张再启的意思。
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二代当家：逆袭在望吗？
2020年1月，61岁的朱孟依正式辞任合生创展董事会主席及执行董事，其女儿朱桔榕正式接班。此前已以高管身份在公司工作多年的朱桔榕当家之后，蛰伏已久的合生创展的领导风格明显变得更为进取，开始在公众视野频频现身。
此番凶猛投掷180亿元在京拿地，正是朱桔榕接棒之作，锋芒毕露跃然拍卖会上。
从最近10年趋势看，针对房地产行业的宏观调控日渐严厉，政府限价及房企竞争加剧使得行业净利润逐年缓慢下降。时间证明，“高杠杆、快周转”的模式是最适合中国房地产市场的成长模式。
在近年中央定调“房住不炒”、资金面持续收紧的态势下，房企普遍资金紧张。市场寒潮持续、加之新冠肺炎疫情冲击，房地产供销转折已成为大势所趋。房企时下普遍遭受销售与融资两端夹击，加速去化、提高周转成为生存之道。完成“低周转”向“高周转”的模式转型，带领合生创展走出大盘“开发难、招商难”的处境，或是朱桔榕需要直面的课题。
资料显示，合生创展拿下的L-39地块，建设用地面积为1.78万平方米，建筑控制规模≤5.51万平方米；L-41地块建设用地面积为2.98万平方米，建筑控制规模≤8.85万平方米。而在南苑乡分钟寺村的地块，建设用地面积3.58万平，规划建筑面积≤107437平方米。总体来看，三块土地面积均不大，或已不再推行大盘开发。
对于“囤地”著称的合生创展而言，其目前最不缺的正是土地储备。进一步说，合生创展要谋求东山再起，当务之急或许不在重金拿地扩张，而在于破题大盘开发和囤地去化，以加速资产周转率。不过，随着巨资投入争夺地王、扩充土地储备，合生创展似乎在“慢周转”与“重资产”的道路上越走越远。
近年，国内大型房企，如新城控股（601155）、世茂房地产等，纷纷迎来“地产二代”接班，大量核心资产移交新一代掌舵者，“地产二代”的举动成为市场关注的焦点。
朱桔榕全面接班后将如何领导合生创展逆势崛起，新财富将持续关注。