"不动产资产管理就像一座桥梁，一端连着资本市场和投资人，一端连着不动产市场和融资方。目前我国公募REITs制度下，公募基金管理人就像是这座桥梁的建设者和运营者，需要有优秀的投行能力和资产管理能力。"
华泰证券(上海)资产管理有限公司董事长崔春用一个生动的比喻道出了国内公募REITS的定位。自4月30日中国证监会与国家发展改革委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，相关试点工作紧锣密鼓地展开。据有关方面透露，目前已有近30家资管机构参加了发改委组织的基础设施REITs项目答辩，公募REITs产品距离正式面世又迈进一步。
“存量时代”下的不动产管理
首批基础设施REITs聚焦在新基建、交通、能源、仓储物流、环境保护、信息网络、园区开发七大领域。在崔春看来，不动产行业已由“增量时代”转为“存量时代”，要提升不动产质量，突破在于资产管理，一是盘活存量资产，实现快速变现，二是提升运营管理，实现持续收益。
公募REITS通过证券化的方式，将缺乏流动性的存量不动产转化为流动性较高的金融产品，间接实现了万亿规模的优质基础设施不动产的上市流通。“作为权益性金融产品，通过资本市场有效分散不动产投融资的风险，是一种有效的直接融资工具，拓宽了不动产融资渠道，有利于资本市场健康发展。”崔春表示。
另一方面，“存量时代”意味着不动产资产管理需由“融资方运营模式”走向“资产管理模式”。不同于一般的代客理财，不动产资产管理更看重管理人对于不动产的管理和运营，从而实现不动产增值目的，这也对于资管机构提出全新挑战。
公募REITS推出要在传统不动产运营模式中引入资产管理人、会计师、律师、资产评估机构等专业中介机构。崔春认为，各类专业机构的参与及市场化监管，公募REITS的发行可完善不动产运营的信息披露机制，改善运营管理制度和治理结构，提升不动产的运营效率。
资管机构需练好内功
毫无疑问，公募REITS将推动国内成长出一批优秀的不动产资产管理机构。崔春表示，“不动产资产管理就像一座桥梁，一端连着资本市场和投资人，一端连着不动产市场和融资方。目前我国公募REITs制度下，公募基金管理人就像是这座桥梁的建设者和运营者，需要有优秀的投行能力和资产管理能力。”
具体来看，投行能力包括融资能力、发行能力以及与资本市场对接的能力。公募基金管理人要能够协助融资方完成不动产的证券化发行，需要牵头完成方案设计、尽职调查、材料制作和申报发行等一系列工作，需要具备丰富的业务经验。在具体实践中，各家公募基金管理人也在积极组建专业的业务团队，打造投行能力，进而提升市场竞争力。
资产管理能力则包括项目运作能力和投后管理能力，公募基金管理人要通过资产管理为投资人获取长期稳定回报，需深入了解基础设施资产运营管控的核心环节，培养专业团队负责经营管理，建立专门的投研团队，跟踪研究行业、了解市场把握时机获取资产处置的增值收益，从而最大化投资人的利益。
尽管从目前来看，国内金融机构主营业务并非不动产运营，尚未建立起深厚的不动产行业经验和资产管理能力。但假以时日，借助公募REITS这一契机，国内有望涌现一批兼具投行能力和资产管理能力的不动产资产管理机构。
“融资通畅，退出可行”
据接近监管人士透露，目前基础设施公募REITs的相关框架、规则都已经基本确定，配套的尽职调查、发行、上市交易等配套规则将于近期发布。
而在项目试点过程中，基础设施REITs面临的诸多问题和困难也逐一暴露，需要各地协助解决和推动。例如，部分资产产权属性不清晰、手续的合规问题以及在复杂交易构架下的多重征税等问题。业内已有共识，建立不动产资管创新格局，是不动产行业发展的趋势所在，而这一目标的实现也需要多方面的共同努力。
崔春认为，还要加强顶层设计，推动REITs长远发展。公募REITs是推动不动产资管创新的重要抓手，“430通知”出台后，国家发改委、各地发改委、证监会、沪深交易所以及基金业协会等主管部门陆续出台了关于申报、发行和运营管理的配套规则，有了一个很好的开始，未来还需要在实践中不断补充与完善。
此外，从美国、新加坡、香港等发达REITs市场经验看，税收优惠政策的出台是REITs市场取得长足发展的前提。未来我国需要建立健全更加完善的REITs制度体系，打造全球领先的REITs市场。
此外，完善市场建设，共建行业生态，成熟的REITs市场最大的特点是“融资通畅，退出可行”。具体而言，融资通畅是指符合要求的融资方，能够通过REITs发行顺利获得融资。这要求我国加快金融行业的市场化进程，在不动产行业建立起资产导向的融资方式，让REITs等创新金融工具，成为金融服务实体经济的有力抓手。
退出可行指的是提升REITs市场的流动性，给投资人通畅的退出渠道。公募REITs投资中，投资人最关心的问题除了收益率外，就是退出的可行性。提升REITs市场流动性，有助提升REITs的定价效率，保障投资人的合法权益。
近期沪深交易所推出的公募REITs业务细则，也有意引入流动性服务机制，从而提高REITs产品的投资吸引力。
