我国居民的住房资产，虽然是家庭最主要资产，但目前却几乎仍处于“裸奔”状态。为弥补国内住房保障缺口，瑞士再保险瑞再研究院近期发布《“安其居，乐其业”—中国住房保险发展路径探讨》报告，建议从监管层面鼓励银行加强和规范住房抵押贷款保险，降低银行信贷风险，更好地推进我国住房市场良性发展；同时建议在住宅专项维修资金中引入保险机制。
中国住房保障缺口大
“过去十年是中国保险行业快速发展的十年。但是相较于其他商业险种，我国住房保险却是起步较早、然而发展缓慢：在其他市场，住房保险的普及率一般能达到60%到80%，而在我国，却低于10%，这与我国近年来繁荣发展的住房市场十分不相称。”瑞士再保险中国区总裁陈东辉称。
根据央行的一项调查，2019年中国城镇居民家庭户均总资产317.9万元，住房是其中最为重要的有形财产，占比近七成。不过，针对住房财产损失的家庭财产保险（家财险）渗透率极低：根据中国银保监会数据，2019年我国家财险保费收入为91亿元，在财险及意外险市场占比不到1%（0.7%），远低于调研中其他8个工业化市场的平均值16%。
商业住房保险的缺位和不健全，使城镇住房在火灾、爆炸、自然灾害等种种威胁之下面临风险保障缺口。中国市场的多个案例表明，由于许多事故无责任主体，或者责任主体无偿付能力，索赔难度极大，居民的实际损失只能由政府代为补偿，这一方面会造成政府财政压力增大，另一方面仅依赖政府有限的补助，无法充分补偿居民灾后实际损失。我国住房保险缺位，迫使政府和居民个人承担了住房损失带来的财务压力，市场亟待出台制度化和可持续性的补偿机制。
建议鼓励银行规范加强住房抵押贷款保险
瑞再研究院在调研中发现，发达国家市场住房保险高渗透率的主要推力是，银行出于风险管控的考虑，会强制要求贷款人在申请房贷时为其抵押房产投保防范财产损失的住房保险。
根据对大湾区商业银行进行的调研显示，导致银行个人住房按揭违约的主要原因是借款人因个人资金链断裂丧失还款能力，该类不良贷款占比高达八成。而住房贷款中由于被抵押住房发生严重损坏造成违约的概率较低，而额外要求住房保险也可能使银行在竞争中处于劣势，因此，我国银行出于对信誉风险的考量，不愿意主动要求借款人购买住房保险。
“实际上，如果发生巨灾事件，造成抵押房产出现严重损失，银行无法分散其住房抵押贷款面临的风险。”瑞士再保险瑞再研究院中国中心副主任、高级经济分析师邢鹂称，“因此，从监管层面鼓励银行加强和规范防范财产损失的住房抵押贷款保险，对于保护商业银行资产负债表、降低商业银行信贷风险，从而进一步促进商业住房市场的健康发展是至关重要的。”
提出将保险机制引入住宅专项维修资金
该报告聚焦的“住房保险”不仅包含楼体和屋内财产保险，还包括关乎民生的小区公共区域和共用设施设备保险。后者又称为小区共管物业保险，由业委会或其委托的物业管理公司统一购买，在国外的渗透率非常高，在我国，还是一片空白。
通过借鉴中国市场特有的“电梯保险”的成功案例，瑞再研究院的报告中提出了中国住宅小区共管物业保险的独特发展路径，即在“住宅专项维修资金”中引入保险机制。这样既能够降低决策成本，促进资金利用率的提高，又可以充分发挥保险公司的风险管理功能，提高小区物业的整体管理水平。报告提出了住宅专项维修资金中引入保险机制的具体路径。
据悉，“住宅专项维修资金”旨在专项用于住宅小区共用部位、共用设施设备保修期满后大修、中修及更新改造，这一资金的用途实际上与国外购买小区共管物业保险的通行做法相类似。中国住宅专项维修资金制度自2008年实施以来，取得了一定效果，但在具体实施中，由于严苛的使用条件、发展较为滞后的业主组织，使得维修资金的使用效率并不高，利用率在0.2%-1.6%左右，并且在紧急情况下使用困难。同时，随着中国很多住宅小区屋龄上升，今后住宅维修成本将会逐年上升，如何更有效地利用住宅专项维修资金，对维持和改善小区物业质量，提升居民生活质量意义重大。
瑞士再保险中国区财产险核保负责人张楚莹表示：“在海外，公寓楼的业委会为小区共用部位和共用设施、设备购买小区共管物业保险是非常普遍的做法，然而在我国，虽然公寓楼是城市住房的最主要形式，大家却对这种产品形式知之甚少。在住房专项维修资金中引入保险机制，确保了业主无需增量资金就可以获得更完善的保险保障和物业服务，是提升我国居民小区管理水平、缩小住房保障缺口的新型解决方案。”