房企借新还旧能力持续减弱，在房企比较依赖的海外融资方面，Wind数据显示，今年1季度，内房企业大幅缩减至226.12亿美元，为2018年以来最低，净融资额也自2018年以来首次转负，为-160.82亿美元。在境内市场，1季度房企债券市场的净融资额为-524.25亿元，已经连续3个季度为负。
市场人士分析，在行业周期下行和政策收紧的双重压力之下，地产公司现金流管理能力遭受极大考验，行业偿债风险整体增加，中小企业和部分高负债企业或将被迫离场。
“部分房企偿付债券基本上都是通过借新还旧的方式，发债规模的持续降低势必会影响到其借新还旧的能力，这也更加考验房企的主业现金回款情况以及多渠道的融资能力。”中证鹏元房地产评级部董事总经理林心平对证券时报·券商中国记者表示。
房企发债规模持续走低
房地产公司在债券市场融资变得越来越困难。
Wind数据则显示，1季度境内发债总规模为1732.62亿元，为2018年以来的1季度新高，但是海外发债规模降至226.12亿美元，比2020年1季度减少约46亿美元。
根据贝壳研究院统计，2021年1季度房企境内外债券融资累计约3040亿元，同比下降23%，为2018年以来首季度的最低发行规模。
分市场来看，一季度境内债券规模占比64%，较2020年同期上升14个百分点。2021年开年以来，境内货币政策稳定中性，资金面平稳，境内债市发行规模占比近5年内首次反超境外发行规模，并有进一步扩大占比趋势。境外债方面，一季度受到通胀预期影响，美元债剧烈波动，致境外发债规模大幅下降，预期二季度境外债仍呈不确定预期。
相较于去年疫情背景之下的货币环境宽松，在融资管控持续升级的背景下，房企融资难度加大。
林心平表示，一方面，在“三道红线”的监管新规下，房企的确有主动降负债的需求；另一方面，前期爆发的信用风险事件对房企发债也有较大的冲击，以上因素都导致了地产发债规模下行。而今年一季度，境外发债1月表现不错，2月份起受到通胀预期、美元债利率上行等因素的影响，发债规模大幅下滑。
“总体来看，2018年是房企债券融资的峰值，近年来在房企融资持续收紧的背景下，行业发债规模下行是符合预期的。”林心平表示。
开源证券固收首席分析师杨为敩也表示，在2020年整体市场流动性较好的背景下，房地产销售整体并没有大幅增长，意味着在强监管之下，房地产行业走势已经与宏观相脱节。
“房地产行业目前处于主动收缩的状态，会大幅缩减资本开支，主动负债需求也会快速下降。”杨为敩对记者表示。
偿债压力持续增加
发债规模收缩的另一面，是房地产企业的净融资额持续为负，借新还旧的压力持续增加。
Wind数据显示，今年1季度，内房企业大幅缩减至226.12亿美元，为2018年以来最低，净融资额也自2018年以来首次转负，为-160.82亿美元。
在境内市场，近3个季度的房企境内债券-171.61亿元和-700.6亿元和-524.25亿元。
贝壳研究院统计，2021年对于房企而言是债券到期的高峰年，不含2021年将发行的超短期债券的到期债务规模预计将达12448亿元，同比增长36%，历史性突破万亿大关。根据3-5年的发债周期，未来3-5年债务违约风波难免继续发酵。
“自2020年下半年起，房企没有通过境内发行债券实现新增融资，需要通过其他渠道筹措资金偿还到期的债券。大部分房企偿付债券基本上都是通过借新还旧的方式，发债规模的持续降低势必会影响到其借新还旧的能力，这也更加考验房企的主业现金回款情况以及多渠道的融资能力。”林心平说。
事实上，不少企业已经持续加快现金回笼，以应对持续增加的融资压力。
保利地产在近日发布的2020年年报中就表示，报告期内，行业融资监管趋严，房企资金面承压，公司不断强化现金管理能力，抢抓现金回笼，提升销售质量。2020年公司累计实现销售回笼4706亿元，回笼率为93.6%。报告期内新增直接债务融资83.1亿元,平均成本3.60%，以低成本储备长期发展资金。
“今年房地产行业偿债压力非常大。”杨为敩对记者表示，2016年和2017年，房地产行业经历了一轮以高周转推动的快速发展，累积了大量的代偿债务，推高了整个行业的偿债压力。
杨为敩表示，“2020年我们测算，平均每家房地产企业的偿债缺口达到50亿元，今年会增长50%到103亿元。从过去5年来看，偿债缺口规模一直以50%的速度增长，这是非常非常快的。”
杨为敩认为，在这样的背景下，房地产公司发债规模下降，必然会增长房地产行业的偿债风险，在未来两年的时间内，这一风险可能都处于高位。
负债水平易增难降
在持续的监管压力和偿债压力束缚下，不少房地产企业也在主动谋求降低杠杆水平。比较显著的现象就是房企2020年财报披露情况中，多数房企实现降档，绿档房企数量增多。
但是整体来看，房地产企业降低负债水平的难度仍然很高。
林心平认为，从整个房地产行业来看，一方面房企过去形成了通过高杠杆谋求扩张的路径依赖，策略本身难以急转弯。
同时，地产销售的韧性带来了行业库存低位，在需求端基本面无忧的情况下，房企存在一定拿地补库的刚性需求。
从具体指标看，房企通过加快资金回笼、调整债务结构、规模及增权益的方式能较快改善现金短期债务比及净负债率，而扣除预收款的资产负债率改善难度较大，对房企的运营能力和产品管控能力要求较高，需要一定时间调整。具体到房企个体来看，不同房企的资源禀赋、经营策略和融资节奏不同，在降杠杆的难度上也有差异。
“房地产降低负债难度主要在于推动负债水平软着陆，现在房地产行业利润增长速度出现了显著的下滑，必然需要更多时间消化负债。”杨为敩表示，偿债周期拉长之后，如果融资环境恶化，会明显增加行业的风险。
不过杨为敩坦言，虽然短期风险有所增加，但是主动降低负债水平对地产行业长期发展非常有利。
“地产行业当前处于下行周期，如果持续高负债，将很快变成一个超级产能过剩的行业，行业长期风险必然较高，如果当下主动降低负债，会降低行业的长期风险。”杨为敩表示。