澳洲房产投资篇:金牌地产李闻新谈海运指数暴跌启动终结加息周期,明年底前逆转,远期合约楼花成避险神器

作者简介:受低调平实南粤风熏陶的作者李闻新(STEVENLEE)1987年入读广州外贸学院,放弃省府外事办指标投身外贸并于1995年开始投资房产。2003年非典后,与业主们成功改变在市中心建垃圾压缩站的规划用途并更换物业管理公司,2006年移居悉尼后转战地产。曾在广州电台及澳洲报刊地产专栏科普澳房干货。以扎实的经济专业背景,丰富的实操经验,综合政经、汇率、股市、期市、金融货币政策等因素,敏锐洞察市场变化,精准研判市场走势,客户投资收益最大化个性化订制综合优化方案,通过挖掘闲置资源,优化组合,提高效能为促进澳洲房产早日供过于求,实现大庇天下寒士俱欢颜添砖加瓦。

海运指数暴跌启动终结加息周期,明年底前逆转,远期合约楼花成避险神器。

全球加息你追我赶,2021年底前不舍得卖的二手现房房东们在2022年7月后降得少也卖不出。是大块割肉赶在持续加息深跌前断尾离场还是持币观望等捡漏?笔者认为个人决策需要建立在个性化分析精算数据的基础上,并无统一的答案,最合理的程序是大医医未病之病,在投资前要抛弃我的钱财我做主,片面理解个人财务隐私的误区,事前做好X光全面通透的财务体检,让真正践行客户利益最大化的专业人士参与选择与决策过程,避免走弯路。对既成事实的调整与优化,只是事后补救的措施。

下面笔者只做宏观市场走势分析及投资品类优缺点分析,不代表对具体项目的投资建议,具体项目需具体分析。

全球加息的目的,是在名义工资增速落后于物价增速,即大家都变穷了的大环境下,通过自砍需求,降低欲望的方式,同心协力靠缩减消费来压通涨!

货膨胀和加息挤压家庭收入,导致家庭财富缩水。从名义价值来看,工资的增长和紧张的劳动力市场使家庭收入保持稳定增长。然而,由于当前的强劲通胀,实际家庭收入将大幅下降。实际可支配总收入在22年和23年持续收缩。在这种背景下,青菜不敢多吃只能替之以更多的牛油果,生活素质下降。

澳洲各行业工薪阶层此起彼服的罢工加薪诉求,只起到降低实际工资负值的作用,无法改变生活质量下降得基色。用温水煮青蛙式的慢性病发作替代土耳其式的剧痛为过去的货币泛滥还债,是地球人的共同缩命,因为人的罪性造成的各种冲突与战争的恶果,每个人都无处逃避。澳洲人只是相对幸运而已。量化宽松已经完成将暴毙的急症转为慢性病的使命,现在要用加息强迫活下来的病人学会自我康复。

黑暗中有星光,既然难以从供应端制造不涨价的供过于求,那只能以降低生活品质的加息从需求端令供应链压力应需求降低而降低。如愿压制通胀的曙光已从地平线透出一丝仍然寒冷的光亮,它需要近两年时间才能从地平线升起并散发出热。2年后世界经济又将从涨易降难但趋于稳定的物价新高度上继续滚行。这个过程中现金持有车望眼欲穿的令购买地增加的通缩却总是犹抱枇琶半遮脸。

经历了整个加息过程的现金最终结果仍然是与2019-2021年的降息周期那样缩了水,负债存活到新一轮的逆转的房东终将欢欣鼓舞,欢庆债务缩水之余还坐上了升易降难的因空置率跌跌不休的租金飚涨的火箭。爱钱如命的守钱奴将发现降息周期CASH is TRASH,加息周期结束后,CASH IS STILL TRASH.请加作者微信GOODLEECO查核过往2020-2021年关于通缩不会发生就进入逆转的推演和预测。

从航运指数下跌可以看到通胀预期压力渐减!全球进入滞胀模式,
万众一心靠缩减消费压通涨!各行业工薪阶层联合起来罢工要加薪,仍入不敷出,因为几乎所有产品与服务都已涨价,除了海运费从高峰跌落, 但是传递需要时间而且降价的占比太小。还有什么妙招?才能度过这个罢工可能变成炒鱿(失业)入不敷出的艰难时期?请约笔者聊聊探讨个性化最优方案。

要找到自保甚至薅加息+通胀+衰退的羊毛的秘方,必须了解各经济要素之间的关系及趋势走向。才能对症下药。最佳的行动时机是在大医医未病之病的夏病冬治的2019-2021年中之前。犹如今天的关注与思量,是为了迎接2年后的逆转变局,菲菜凭何抵抗镰刀?靠的是打飞机的提前量,未雨绸缪把握趋势。

美国的前瞻性通胀预期开始降温

忽悠你2024年不加息的RBA (澳洲央行),忽悠你通胀不足虑的大放水时的美联储,难道真的是纯情小白看错经济走势?当然不可能。只是负债累累的由精英们组成的决策层,他们需要大通胀稀释债务,让普罗大众分担负债。

美国则通过一放一收的老招数收割全球,利用美元地位转移通胀。精英群体由于掌握了大数据,控制了大平台,更得信息与政策走势的先机,反而从大危机中暴赚,股市房市汇市是收割的工具,实现斯文合法的抢掠。菲菜大联盟探索的目的就是抵抗镰刀。加微信GOODLEECO。

多次加息后,滞胀、衰退、GDP下跌,企业利润下降乃至破产,裁员,导致失业率增加,将不可避免。洞若观火心水清得很的政客、精英们为了体现抵御萧条的决心,又会再次调整政策,再次在通胀稳定后停止降息,甚至再次降息体升注水的GDP。感觉因房价股价再创新高变富了的人们再次放开随心所欲的消费,市场再次兴旺。然而富者愈富,甘于AFTER PAY,TO RENT ONLY 的阶层更加固化。韭菜无法完全拒交智商税,信息滞后税,美元铸币税,但可以少交一点,前提是终身学习,对镰刀的套路洞若观火。由于对赌加息幅度有限,股市并没崩盘,反而稍有回涨。未来经济将骑在高物价新台阶上继续前行。

未来可以作为房市参考的股票:REA,作为澳洲最大房产买卖网站的龙头,rea股价将反映出未来人们对于房价走势的预期。并且,股票市场往往优先于房地产市场就如同重演2020年股市反弹和房市反弹的表现类似。因此,笔者主张房产爱好者不应抗拒股市汇市,万相同源,这几种产品只是药性不同的中药。

从不同的侧面反映经济的表现。

2021年初到2022年初美联储开始加息的时候,这时候大宗商品上涨趋势明显。

2022初到2022年末,应该处于通胀走高,利率走高,但通胀总体比利率上升更多的状态。

2023年初,经过多轮的加息之后,大宗商品走势由于消费走弱变得疲软。目前已从运价指数反映出来未来大宗商品的涨价压力走弱。

2023年中下旬,普通商品上涨应受到抑制,但大多数商品很难再降下来。

通胀走低,利率上涨压力降低,但通胀下行比利率慢。

通胀走低,但通胀下行比利率更大,大宗商品出现降价进而影响到普通商品成本下降。利率有下降空间。这种状态应该是2024年中之后才有可能发生了。
通胀预期下行的空间不大,2%-3%是联储设定的较健康的通胀范围,2024年中前要实现这个目标并不容易。过去欠的债,没那么容易还清。

正是开建所承受的不确定风险太高,20%的利润空间没有报障,敢开建的开发商屈指可数。若报价太高又担心卖不出去给已经变穷了的普罗大众。因此2026年-2027年的供应严重不足。但是这几年为了经济持续发展,政府将放大量留学生和移民入澳。供需矛盾将更为尖锐。

远期合约楼花成避险神器,规避加息负担,开发成本高涨,租金涨与未来再降息的诸多好处尽享!

2021年初,我著文(加微信GOODLEECO 索取)主张在2021 年底卖house ,资金转买四年远期公寓期房,这样避开了必然到来的加息及锁定了相对便宜的未来房价。坐享各种负面因素带来的好处。四年后,正是房子最短缺的2026-2027年及房价经历因加息而跌又因降息复涨的时候,租金由于连年续涨已经超越投资时计算回报所依据的价位。今年明年现房房价再跌也与远期楼花的投资者无关。目前全澳房价中位数下降了2.2%,贷款量也降,但再跌又与楼花投资者何干?

但是10%大订却因加息而与开发商分享了一半的好处。

如果看到新闻说 Leichhardt、Cronulla、Eastern Suburbs south 和 Chatswood 的价格也大幅下跌,分别下跌 8.2%、7.1%、7% 和 6.7%。那是指HOUSE为主要权重的数据,而现房公寓跌得相对较少。跌幅HOUSE 比APARTMENT大五倍。期房公寓销售过程中,这几年确实是有加过价,Fraser Edmondson park. Macquarie park ,St Leonard’s 88 BY JQZ ,Gold Coast LP BY GURNER等盘表现较明显。悉尼人敢买南澳,也应敢在二年前买昆洲。各洲只是时段与幅度有区别,波浪式变化的关系, 以后南澳涨得比SYDNEY大城市迟,只是时间滞后。现房House 跌幅是现房公寓五倍。而LAND AND HOUSE 期房不加付建不成。所以2021 年下订的远期期房公寓已坐享建材暴涨的好处。2021年时市场仍沉浸在看贬楼花的气氛中,反而是独立思考者抢楼花的好时机。虽然现房跌了,期房存货宁愿封盘,也不可能降价卖,如同MERITON老板讲的必须加价才能避免破产。市场欠佳则宁愿暂停销售。正因为开发所冒风险巨大,所以实力不太强者抱著不急不急慢慢看的心态,最后干脆不建了。供应量一直在下跌。租金继续涨,公寓更易养,不会跌太多。Metricon是最大的builder for land and house,生意越大亏越多。我建议接受10%左右construction cost 的加价要求,否则更换builder 更亏。现房降价的窗口期估计也就一年半左右。破产潮席卷建筑界,白干了还要倒贴。下一轮反弹的强度不难预见。作为已签约买家,应该感谢builder并没有涨更多,加价的差价并不是利润。

澳元长期看涨。RMB￥4.5-4.6:AUD 1值得大举加持。

地产STOCK LAND,金融板块的WBC CBA等,矿股BHP等不可能因再加息暴跌,逢低加持风险有限。

应对宝典大放送:

1,基于房产长线乐观的认知,卖房应从卖小套、回报差的、破旧的、价值低的先卖起。除非无路可走, 切忌先卖最易卖的最受欢迎的好房。

2,两年定息利率在今年,明年到期时,将面对每期还款额激增一两倍的巨大压力。澳洲储备银行的加息步伐仍未有停歇的迹象,但当萧条出现时就有降息的需要。通过转贷不但可以收获较低的利率,还可能额外获得一笔REBATE,通常有2000- 4000澳元。

转贷时还能通过拉长贷款期限来减少每期还款额。如果贷款目前是本息同还的方式,改为只付利息后将会明显降低每期还款额。

3,增加还款频率。银行对贷款利息的计算是根据您的贷款账户每天的余额来计算的。如果你领的是周薪或双周薪,那么将房贷按月还款改为每两周还一次甚至每周还一次,这样就可以减少利息的支出,缩短还贷期限。

4,设法重组债务。如同时拥有住房贷款,个人消费贷款,汽车贷款等不同类型的债务。在利率上调过程中,个贷和车贷利率的涨幅通常更大,这时您应设法通过债务合并的方式,将房产比重贷额增加,降低息高的车贷等,加强现金流。

5,货币按币种权重分散。例如美元为主,但当非美暴跌时可加持非

美货币。下注卢布回涨的都赚了,欧元暴跌后可加持欧元。

澳元兑RMB4.5-4.6时不妨增持澳元。分批分次降低风险。